Схема земельного участка

Схема участка представляет собой документ, определяющий расположения границ при образовании ЗУ или перераспределении зарегистрированных территорий. Расположение надела утверждается ответственными лицами, имеющими соответствующие полномочия.

Схема местности имеет графическую форму и прикладывается к распоряжению ведомства, которое отвечает за контроль учета земельных объектов. В схеме отражено описание особенностей участка, включая площадь, расположение, формы территории и определение ее границ.

Когда требуется составление схемы надела?

Схема участка для его определения на кадастровом плане территории требуется в следующих ситуациях:

• Образование объекта для последующей передачи в эксплуатацию без предварительных торгов.
• Выделение земли с последующим проведением дальнейшего аукциона по его продаже или с реализацией права на аренду земли.
• Выделение границ ЗУ для последующего его раздела при условии его нахождения в собственности муниципального образования. В дальнейшем он предоставляется для безвозмездной эксплуатации или в аренду гражданским лицам или организациям.
• Для определения земельных границ, которые впоследствии изымаются с целью передачи объекта в собственность муниципалитета.
• Выделение границ участка с последующим строительством на его территории. Требование действует при условии выделения земли муниципалитетом.

После получения графического изображения земельного участка разрабатывается межевой план. В нем отражаются все условия по перераспределению земли, ее раздел или определение обособленной территории. Для подготовки такого кадастрового плана выделяются срок не более 2-х лет. В течение этого времени будет действовать утвержденный документ расположения участка.

Требования к содержанию схемы участка

Основные параметры, содержащиеся в схеме и плане кадастра, утверждены действующим приказом № 762 от Минэкономразвития Российской Федерации. Содержание документа зависит от цели дальнейшего использования территории. Документ составляется либо для перераспределения земли, либо для образования нового участка. Отдельный вид документа создается для территории, которая находится в административной собственности.

Если схема плана оформляется для перераспределения территории, на плане отражается и земля, что передается в аренду, и объект, прилегающий к нему в результате присоединения. Если земельный надел разрабатывается в качестве обособленного участка, на схеме будет обозначен только он.

В схеме расположения участка отражаются следующие параметры:

• Расположение участка земли.
• Наличие всех элементов и красных линий.
• Расположение капитальных объектов на местности.
• Границы, соседствующие с прилегающими территориями.
• Проект по планировке надела.
• Количество соток.
• Границы участков, находящиеся вблизи и состоящие на контроле в бюро кадастра.
• Номера, обозначающие условно объекты на плане.
• Выделение границ надела, на которые оформляется документ.
• Все обозначения и знаки, включенные в изображение.
• Полный перечень условных координат при их указании.
• Сведения, утвержденные документально органами, имеющими полномочия по распределению земельных объектов.

При составлении плана проводится топографическая съемка надела и близлежащих окрестностей. Однако прямого требования на ее обязательное проведение в законе не предусмотрено. Для успешной сделки лучше провести съемку. Несмотря на дополнительные расходы благодаря топографии удается определить рельеф, подземные коммуникации и другие особенности, касающиеся исследуемой территории. Дополнительные исследования исключают проблемы, связанные со строительством зданий на выделенном объекте земли в дальнейшем.

Форма документа определяется местными властями, уполномоченными правительством РФ. Поэтому присутствуют отличия в оформлении документа между регионами.

Кто может заниматься подготовкой схемы участка?

Утверждение документа, как и подготовка к определению схемы границ, выполняется органами муниципальных образований. Но составление схемы может быть передано и кадастровому инженеру. Допускается самостоятельная подготовка документа. Рассмотрим все методы, их преимущества.

Подготовка и оформление муниципальными органами

На органы администрации возлагается обязанность по составлению схемы в случае, если реализация надела будет проводиться через аукционные торги. Все остальные ситуации не требуют административного участия. Задачи по составлению графического изображения и их реализация может быть передана гражданам или специалистам, занимающимся данной деятельностью. На них перекладывается и ответственность за предоставленные данные.

Администрация подготавливает документ для передачи его в рамках межведомственного запроса. Орган власти, выделяющие землю, составляет электронную схему и передает ее для регистрации в Росреестр. Подобные действия необходимо выполнить для того, чтобы на месте не образовался отдельный участок. Срок действия схемы - 2 года. В течение срока времени другие участки на нем формироваться не могут.

Административное составление схемы ЗУ занимает немало времени. Процедура проходит несколько этапов, поэтому всегда затягивается. Если отсутствуют условия, требующие обязательного вмешательства администрации, лучше обратиться к кадастровому инженеру или провести исследование с составлением формы самостоятельно.

Подготовка схемы ЗУ инженером

Инженер кадастровой сферы при наличии всех данных может выполнить разработку документа без выезда на место. При отсутствии информации об объекте понадобится обследование надела. Специалист выезжает на место, определяет территориальные границы. Заказывает топографическую съемку, если иными способами определить местонахождение объекта не представляется возможным. Все полученные изменения в дальнейшем используются для подготовки межевого плана.

Требования проведения топографических исследований не определены законом.

При отсутствии требований к проведению дополнительных исследований стоимость работ инженера значительно уменьшается.

Самостоятельная подготовка плана

Преимуществом метода является отсутствие вложений. Любой гражданин РФ, как и организации, имеет право составить проект расположения ЗУ самостоятельно. Законодательство этого не запрещает.

При самостоятельном проведении работ по оформлению плана нужно соблюдать все утвержденные нормы, действующие на данный момент. Важна точность определения всех выбранных границ с определением их координат, включая углы. Если отсутствуют необходимые навыки, лучше доверить составление плана специалистам. На готовом документе печати и подписи не ставят.

При выборе самостоятельных действий нужно заказать электронную версию кадастрового плана. После этого документ загружается в графический редактор. С помощью программы обозначаются границы выделяемого участка. Любые неточности в таком документе исключаются. В противном случае Росреестр не принимает схему к утверждению, гражданин получает отказ.

Основные проблемы, с которыми сталкиваются юридические и физические лица при выполнении работ своими силами:

• Важно умение пользоваться программами, которые обеспечивают точность всех расчетов. Применение стандартных измерительных приборов (линейка, циркули) недопустимы.
• Если вблизи ЗУ отсутствуют другие объекты, проблема возникает почти во всех случаях. Определить расположение участка относительно конкретных ориентиров сложно. С этим и связана проблема.

Даже если Росреестр принял изображение и утвердил ее, при определении ошибок впоследствии может прийти отказ. Поэтому нужно сразу провести исследования правильно и отразить их без ошибок в схеме.

Самостоятельное составление схемы допускается, но некоторые органы власти не принимают такие документы.

Причины отказа в принятии схемы местности

К распространенным причинам можно отнести:

• Предоставленные документы составлены не по нормам №762.
• Выделение участка нарушает границы ближайших объектов, которые уже зарегистрированы в кадастровом учете.
• Выделенная территория пересекается с другими объектами, для которых создана система, и срок их годности не вышел (2 года).
• Образуемый надел не проходит по требованиям, установленным нормами законодательства.
• Границы территории не соответствуют проекту планировки.
• Участок располагается в регионе, где план межевания всех земель утвержден. Возможно только при условии введения выделяемого объекта в существующий план.

Определение границ и составление схемы расположения земельного участка лучше доверить специалистам. Особенно если потребитель не может точно указать все координаты границ. На практике самостоятельное составление плана часто сопровождается возвратом документов от администрации. Каждая новая переделка и сдача – это потерянное время.

Если возможности для выделения надела ограничены, нужны точные измерения, лучше пользоваться услугами лицензированного кадастрового инженера. В этом случае документы будут приняты быстрее с минимальными рисками отказа. Работа проводится с учетом действующего законодательства РФ. Погрешности и ошибки исключены.