Межевание участка в долевой собственности
Для земельного участка, являющегося долевой собственностью нескольких совладельцев, подобная процедура предусматривает раздел последнего на отдельные части, получающие статус отдельного надела. В ходе выполнения подобных работ определяются и фиксируются границы каждого, вновь формируемого, надела, его площадь и размер. Данные манипуляции требуются для последующего получения на каждый из них отдельного адреса, собственного кадастрового номера, оформления прав собственности.
Порядок межевания регламентируется законом 221-ФЗ, датированным 24.07.07 (в редакции на 01.05.22).
Начиная с 01.01.19 процедура признана обязательной для желающих осуществить кадастровый учёт. Иначе юридически легитимной сделки с землёй совершить невозможно.
В каких случаях, для решения каких задач проводится
Вопрос о необходимости проведения межевания возникает в следующих случаях:
- на этапе раздела имущества в бракоразводном процессе;
- при совершении юридических сделок с землёй (купля-продажа, дарение, аренда, иное);
- когда меняется цель использования территории, принадлежащей одному из дольщиков;
- при возникновении споров между собственниками;
- если изначально участок принадлежал нескольким лицам, решившим выделить собственные доли и оформить их юридически.
При этом следует учитывать существующие юридические различия двух базовых вариантов совместного владения земельными участками. Их два:
В этом случае все владельцы заключают устную договорённость, в которой оговариваются порядок использования данной территории, обязанности пользователей. Тут могут быть обозначены условные границы. Однако они юридически ничтожны.
- общая собственность, не предусматривающая разграничение территории доли, принадлежащие каждому собственнику.
- Долевая собственность, являющаяся коллективной.
За каждым дольщиком фиксируется определённая часть, относительно которой установлена мера права. На всей территории выполнено межевание с выделением всех личных долей. Основание для выдела доли
Подобное событие может наступить при соблюдении одного из условий:
- при наличии соответствующего решения суда, иного органа государственной власти;
- при достижении добровольного согласия всех дольщиков.
В последнем случае, лицо, планирующее межевание, подаёт письменное заявление в местный орган исполнительной власти, после рассмотрения, которого, принимается решение о выделении доли. Все расходы, предусмотренные действующим законодательством, оплачиваются инициатором процедуры.
Требуемые документы
Обращаясь к геодезисту или кадастровому инженеру, заказчик обязан предоставить ему комплект следующих документов:
- паспорт (если интересы представляет третье лицо, нотариально заверенная доверенность на его имя);
- правоустанавливающие документы на участок (при наличии, на постройки, возведённые на данной территории). Это может быть выписка из ЕГРН, свидетельство, подтверждающее право собственности, иной аналогичный документ;
- кадастровый паспорт (при наличии) или план территории;
- справку о прохождении по территории участка ЛЭП, иных общественных коммуникаций;
- соглашение собственников на предстоящий раздел. Если таковое отсутствует, судебное решение.
Вся документация представляется в оригиналах.
Законом разрешено коллективное владение участком земли. При этом каждому из дольщиков предоставлено право выделить собственный надел. Это требует предварительного определения границ всего общего участка, каждой из его частей в отдельности. Данный вопрос решается с привлечением кадастрового инженера.
Межевание территории должно осуществляться с соблюдением следующих требований:
В тех случаях, когда участок полностью окружён землями иных пользователей, требуется юридически оформить сервитут, разрешающий проезд, проход по смежным землям.
- новые участки обязательно должны иметь отдельный выход к дорогам общего пользования, которые допускают свободный подъезд, проход.
- Они должны, по возможности, иметь правильную геометрическую форму (оптимальное решение, прямоугольную);
- не допускается их вклинивание на участки иных дольщиков;
- выделяемая доля не должна превышать установленные нормативы или быть меньше их.
Если данное требование не соблюдено, хотя бы в отношении одного из участков, владельцу последнего могут отказать в регистрации прав на участок. Причём отказ автоматически распространяется на заявки всех дольщиков, участвующих в разделе.
Поэтому предварительно рекомендуется уточнять существующие нормы, которым должны отвечать площади долей, в специализированных геодезических организациях. Даже если межевание участка уже выполнено (долевая собственность), официальный раздел земли требует повторного межевания.
По результатам последнего общий участок прекратит существование. Каждый собственник станет владельцем собственного участка в обозначенных границах.
Этапы работы, сроки проведения межевания.
Требуется понимать, что межевание чистого участка земли и территории, где возведены стационарные объекты, имеют ряд существенных различий. В настоящей статье рассматривается исключительно межевание участков без строений.
Основными этапами работ являются:
- уведомление всех дольщиков о решении провести межевание (не позднее, чем за 30 дней до начала практического межевания);
- определение профильной организации-исполнителя;
- выбор предстоящего способа межевания.
Работы могут выполняться с выездом кадастрового инженера на место (рекомендуемый). Второй вариант – заказ межевого дела по адресу участка. Без выезда специалиста. Второе решение может быть выбрано, если межевание ранее уже выполнялось. В специализированную компанию подают комплект имеющихся документов.
Весь пакет нужной документации оформляется в электронном виде.
- заключение договора на выполнение работ;
- геодезическая съёмка территории, проверка соответствия новых участков требованиям действующего законодательства;
- подготовка межевого плана на разделение территории по планируемым участкам (будущим долям);
- рекогносцировка, процедура межевания;
- установка бетонных точек межевания, переносить и повреждать которые запрещено, так как они имеют статус юридически значимых;
- подписание акта согласования со всеми дольщиками;
- составление плана на цифровом и бумажном носителе;
- внесение сведений о новых участках в Государственный кадастр;
- регистрация прав собственности в едином Росреестре.
Сроки выполнения геодезических работ зависят от того, о чём именно идёт речь. Различают сроки, которые обязаны соблюдать совладельцы, с одной стороны, кадастровые инженеры, с другой. Общее время, требуемое на проведение размежевания, это сумма сроков, отводимых на выполнение составных этапов работы:
- письменное уведомление дольщиков с целью достижения консенсуса по вопросу проведения предстоящего межевания – минимум 1 месяц до момента начала практических работ;
- проведение топогеодезической съёмки, фактическая установка межевых знаков, границ – 2 недели для работы кадастрового инженера;
- оформление межевого плана (иное наименование, дела) – 2 недели после завершения замеров;
- продление сроков выполнения работ в силу возникших сложностей разрешено до 30 суток.
Итого, минимальный общий срок исчисляется от 2 месяцев.
Оформление прав на землю
После завершения межевания, в рамках которого установлены новые границы участка лица, подавшего заявку на выполнение данных работ, требуется зарегистрировать его в официальном порядке.
Чтобы получить юридически легитимное право собственности, предварительно требуется собрать пакет документов:
- в первую очередь, это Акт, подписанием которого все соседи подтверждают своё согласие на межевание;
- разрешение на выделение участка ото всех имеющихся, на начало работ, совладельцев;
- проект выполненного межевания;
- акт, подтверждающий установку межевых знаков.
Они передаются в отделение ОКК (картографии, кадастра), где выполняется регистрация земли.
После получения кадастрового паспорта необходимо скомплектовать ещё один пакет, включив в него:
- правоустанавливающие документы;
- оформленный кадастровым инженером для конкретных земельных участков паспорт;
- Акт, подтверждающий установку стационарных межевых знаков.
Он потребуется для продолжения регистрации вашего права собственности.
Законодательство предусматривает два возможных варианта юридически легитимного оформления упомянутого права: через МФЦ, через Росреестр.
За проведение регистрации предусмотрена госпошлина, размер которой устанавливается в налоговом законодательстве.
В соответствии с существующими положениями новому владельцу не выдаётся в виде отдельного документа свидетельство о праве собственности. Простейшим юридически легальным вариантом его подтверждения является платный запрос выписки из ЕГРН.
Полученное свидетельство, формально подтверждающее право собственности, не рассматривается действующим законодательством в роли правоустанавливающего прецедента. Учитывая это, межевое дело, полученное в кадастровой компании, выполняет целый комплекс различных функций:
- устанавливает условия, при выполнении которых возникает право собственности на конкретный земельный участок, и пользования последним;
- содержит развёрнутые технические характеристики последнего;
- гарантирует безопасность вашей земли от внешних посягательств третьей стороны.
ВАЖНО! После выполненного выделения участка, у его владельца остаются документы, являющиеся правоустанавливающими для доли, имевшейся ранее. Право собственности, распространяющееся на участок в новых границах подтверждается Актом межевания (последний визуально подтверждается наличием стационарных межевых знаков).
В каких случаях межевание затруднено или невозможно
Существует несколько ситуаций, возникновение которых делает выделение доли в натуре практически невозможным:
- если это нарушает законные интересы и права третьих лиц;
- меняет категорию земли;
- вновь образуемый участок не соответствует размерам, определяемым действующими законодательными актами;
- границы участка налагаются на объекты инфраструктуры, территории соседних наделов.
Есть ряд дополнительных причин. Пример. Закон 101-ФЗ от 24.07.02 (в редакции от 30.12.21) определяет. Что участок с/х назначения не может быть менее 2 Га.
Если на территории располагаются незарегистрированные объекты, требуется их предварительно зарегистрировать. Межевание возможно только после этого.
Отмена результатов межевания
Для пересмотра результатов межевания потребуется обратиться в суд. Последний принимает решения об их отмене в случаях:
- выявленных существенных нарушений порядка выполненных геодезических работ;
- ненадлежащий учёт интересов заказчика. соседей, иных собственников первичного участка;
- отсутствие у компании-исполнителя работ аттестата, лицензии, допуска на право осуществления кадастровых работ;
- оспаривание третьими лицами прав собственности на конкретную долю.
Суд рассматривает дело в срок до 2 месяцев. Требуется оплатить госпошлину.
В роли ответчиков могут выступать межевые компании, ФЛ, государственные органы.
Судебное решение является основанием для изменений, вносимых ЕГР недвижимого имущества, удаление записей о правах собственности на конкретный земельный участок.
Допускается отмена решения о межевании. Участок возвращается в исходное состояние.
Стоимость выполняемых работ
Цена межевания складывается из нескольких базовых факторов:
- цена земли, составляющей исходный массив;
- региональная стоимость услуг геодезистов;
- статус компании-исполнителя;
- площадь земельного участка;
- статус разграничиваемой территории (областной центр, деревня, иное);
- транспортные расходы (при необходимости).
Если земля была изначально выделена государством, работы по межеванию оплачивает муниципалитет. Во всех остальных случаях за всё платит инициатор работ.
Точная цена определяется кадастровым инженером после определения сложности предстоящих работ, с учётом сложившихся региональных тарифов.
